李嘉诚和房地产的一些要害信息
来历：华商韬略毕亚军
购买力都被变成钢筋水泥。
作者｜毕亚军
这两年，商场一向很重视李嘉诚在房地产的动作。近来，就又传出音讯，他旗下的地产公司正在以5折的大降价兜售坐落东莞的楼盘。
经媒体了解，这音讯是夸大其辞了。
事实是，李嘉诚旗下公司以差不多5折的价格出售东莞一个项目的房子是真，但卖的仅仅是质量相对较差的少量尾房，是清盘尾房，不能等同于正常项目出售。
李嘉诚在房地产方面的确是有风向标含义，不过我觉得除了看他现在的动作，更值得看的是，他从前的动作背面的一组数据，这对咱们判别房地产乃至消费购买力都有根底参阅含义。
我从前大约提过，今日再共享一下，给咱们参阅。
这个从前的动作便是，李嘉诚从2013年就开端大力兜售内地房地产项目了，至今还时不时被提及的“李嘉诚跑了”，便是产生他现已把内地房产项目卖到所剩无几的2015年。
李嘉诚之所以从2013年就开端兜售，是由于他在那个时候就以为，内地的房价现已高到要出风险的风险区了，所以不立危墙之下，清盘走人。
这也意味着，内地从2013年开端卖出的房子，就现已是李嘉诚都觉得风险的高价房了。
这样的高价房总共卖了多少呢？这便是我说的要害数据。
我大约计算了一下，从2013年到内地房地产真实开端大下坡的2022年，我国商品房总共卖了大约130万亿。按年分别是8.14万亿、7.63万亿、8.73万亿、11.76万亿、13.37万亿、14.99万亿、15.97万亿、17.36万亿、18.19万亿、13.33万亿。
这个数据背面，还有两个值得重视的工作。
一个是老百姓买房这个事，基本上是相对有钱的买得相对早，乃至很早就一买好几套，相对没钱的大多数往往是被提价吓倒了，忧虑再不买就永久买不起了，才掏光口袋加上借款去追高的。
这也意味着高达130万亿高价房，大多数应该都是卖给了相对比较没钱的大多数人，并且背面有很多借款。详细借款有多少，我没有数字，但应该是个大数字。
借款背面也还有一个逻辑，你贷100万的款，假如按20年期限算，终究至少要还140万。那这个借款的大数字，折组成终究要还的，会变成一个更大的数字。
咱们大多数人的收入水平是个什么姿态呢？咱们能够自己查。比方，月收入低于5000的有多少人，低于3000的有多少人？
这些人背上了这么多高房价的借款，这个影响是什么？那便是咱们现在正在阅历的，房地产与消费的问题关连着整个经济的问题。
消费这个工作也有两个逻辑。
一个是，消费不能只靠少量有钱人，而更要靠大多数普通人，钟睒睒有4000多亿，他也不能早上起来吃10个面包加10个鸡蛋10杯牛奶吧。
另一个是，消费的增加空间，更要来自大多数普通人，乃至一些相对低收入的人，而不是相对殷实的人。由于，相对殷实的人，其大宗物质消费现已被满意差不多了，其消费水平现已提早释放出来了，增量要来自那些还没被满意，有待提高消费水平的。
把这些结合在一起看的定论是什么？
是最能支撑消费规划扩容，最能供给消费增加极的大多数人，大都背上了高价房的担负，其消费购买力都被变成钢筋水泥了。
假如这个大多数人的收入再面对检测，那便是一面要还高企的房贷，一面还或许收入下降，如此，消费怎么能增加得好呢？
我前几天说，钱现已被咱们提早花掉了，也有这个意思。
现在还值得重视的是，假如房价大幅跌落，这些高价房背面的大多数人或许要接受更多。
所以，我总对做企业的朋友说，咱们不必花那么多时刻评论什么不确定性了，消费和经济的大局势现已很清晰了。咱们真实的问题，仍是房地产的问题。这个问题，只能靠时刻去处理，靠咬紧牙关转型晋级去处理，咱们要有耐性，也要做准备。
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格力地产与格力电器从前都归于格力集团，时任格力集团董事长朱江洪曾以为，格力地产上市将为格力集团的开展注入新的生机与生机。其时，家电巨子纷繁进入房地产事务，但近年来，多个家电巨子已完全剥离房地产事务，或缩短地产规划。
格力地产公告退出房地产事务后，7月8日和9日，该公司股价连续涨停，9日报收5.46元/股。
格力地产已至少7年未拿地
日前，格力地产宣告撤回原方案的股份发行及现金支付购买珠海免税集团100%股权的重组方案，并对该方案进行严重调整。
原方案中，格力地产方案经过发行股份和支付现金的方法收买珠海免税集团的悉数股权，并向不逾越35名特定目标非公开发行股票征集配套资金。此方案已在2023年第2次暂时股东大会上获得经过，并于同年4月14日获得上海证券买卖所受理。
跟着时刻推移，格力地产所在的内外部环境发生了显着改变，逐步退出房地产开发事务，转型至以免税事务为主导的战略方向成为必要。珠海免税集团的置入有助于提高公司财物质量和盈余水平，更好地维护中小股东利益。鉴于此，该公司决议调整重组方案，将原房地产开发事务相关财物置出，并置入珠海免税集团不低于51%的股权，估值差额部分将以现金方法补足。
房地产事务作为格力地产的中心板块之一，在2023年完结了43亿元的营收，却面对3.5亿元的亏本。2023年格力地产亏本7.33亿元，2022年亏本20.57亿元。
依据官网信息，近年，格力地产逐步从珠海本乡商场向国内要点区域拓宽，开展脚印已抵达珠海、上海、重庆、海南、香港等区域，构建了工业融通的战略地图。除了出资者鲜有人知道，格力地产现已至少7年时刻没有拿地，一名出资者以为“7年前中止拿地，是地产公司界大熊猫等级的高手”。近年来，格力地产事务地图首要会集于珠海、上海、重庆及三亚四地，合计维持着5个现有项目。最新年报显现，到2023年末，该公司可售面积总计到达62.4万平方米，而待开发土地资源则首要会集在重庆，面积约为33.91万平方米。此外，该公司的存货账面价值保持在较高水平，达184.81亿元。
本年5月，面对出资者关于土地获取的疑问，格力地产的高管表明，若本次重组施行完结，将推动公司向以免税事务为主导的大消费主业高质量转型开展。上一年9月，格力地产也表明，该公司加速珠海、上海、重庆项目的出售去化，一起高效盘活商业板块事务。
此次重组能否为格力地产带来长时间价值？
中止拿地的背面，格力地产早已决计剥离房地产事务。2020年5月11日，格力地产宣告收买珠海免税100%股权，买卖价为89.78亿元，并方案征集不逾越70亿元配套资金。受此利好音讯影响，格力地产股价在5月25日至6月3日连拉8个涨停板，但上交所随即对其问询。上交所要求格力地产做好危险提示，并自查内情信息知情人名单的完整性及是否存在内情买卖。
2020年12月，掌管重组的格力地产董事长鲁君四因涉嫌内情买卖被证监会立案查询，导致重组暂停近两年。2022年10月，陈辉接任格力地产董事长，并兼任珠海免税党委书记、董事长。同年12月，在方针支持下，格力地产继续推动重组，并请求延伸相关财务数据的审阅期。但是，2023年7月，格力地产因涉嫌信息发表违法违规再度被证监会立案查询，重组再次阻滞。两个月后，查询完毕，重组事项从头启动。
尽管此前格力地产曾屡次泄漏过重组施行完结后将转向以免税事务为主导，但最新重组方案发布后，股价仍旧应声大涨。7月8日和9日，该公司股价连续涨停，9日报收5.46元/股。
从出资者交流平台的数十条谈论来看，出资者对格力地产的最新重组方案情绪杂乱多样。一方面，商场对格力地产决议退出房地产开发事务并置入珠海免税集团不低于51%的股权体现出了活跃的反响，以为这是公司从房地产职业的泥潭中拔出，完结主业转型的明智之举。出资者普遍以为，免税事务的置入将有助于公司提高财物质量和盈余水平，一起削减与房地产开发事务相关的信用危险。
另一方面，出资者关于重组方案的施行细节和终究作用持有保存情绪。有声响称，尽管重组或许带来长时间利好，但现在地产职业的全体预期并不达观，因而重组成功对公司股价的短期影响或许有限。此外，一些出资者关于格力地产的股权结构和重组后能否完结真实的价值增加表明置疑，以为只要经过进一步的增发和财物注入，才干真实完结公司的转型和盈余才能的提高。
还有观念以为，格力地产的重组方案应该愈加完全，如100%置换珠海免税集团的股权，并主张公司更名为格力免税或珠海免税，以更好地反映其事务转型和商场定位。一起，也有出资者对重组过程中或许存在的内情买卖和商场操作行为表明忧虑，以为这或许会对一般出资者构成晦气影响。
整体来看，出资者对格力地产的重组方案持有慎重达观的情绪，等待公司可以经过重组完结事务的转型晋级，并在免税事务范畴获得新的打破。但商场关于重组的终究作用和长时间价值仍持张望情绪。
多个家电巨子剥离、缩短地产事务
在格力地产的重组过程中，一些出资者误将其与运用相同品牌‘格力’的格力电器联系起来。实践上，尽管两者都曾隶归于格力集团，但自2015年5月格力集团将其持有的格力地产股份划转给珠海出资控股有限公司后，格力地产便与格力集团正式别离。格力地产大股东为珠海国资委，格力电器大股东为珠海明骏出资合伙企业，由高瓴本钱实践操控。董明珠屡次对格力地产表达不满，称其继续运用“格力”商标对格力电器构成了损伤。
2009年格力地产借壳成功上市，时任格力集团董事长朱江洪以为此举稳固了集团房地产根底，拓宽了开展空间。其时，家电巨子如海尔、长虹、海信及奥克斯等纷繁进入房地产，海尔立志逾越万科。但现在，房地产职业面对应战，企业纷繁寻求新方向。
本年6月23日，美的置业控股有限公司发布公告称，方案将房地产开发及出售事务进行内部重组，转由私家公司持有，并经过什物分配私家公司股份的方法剥离。美的置业将重心转移到轻财物形式，专心物业管理、商业物业出资运营及房地产科技。这样做的首要原因是削减集团的负债和房地产开发事务带来的信用危险，一起供给股东变现部分出资的挑选，并完结更高的赢利率，下降房地产商场的周期性危险。
早在2018年，TCL集团股份有限公司剥离非中心事务，将房地产事务从该公司的主营事务里除掉。
即使未完全剥离房地产的家电巨子，地产事务也在逐步缩短。2020年6月，四川长虹（600839.SH）公告拟将约589亩土地注入子公司尚诚置业，并挂牌转让其100%股权，估值49.36亿元。此前四川长虹已屡次出售旗下房地产、设备及子公司股权。2023年，该公司房地产事务定坐落自有土地资源的开发，并根据区域商场特色，秉持“不寻求规划、以需定产、精耕细作”的开发理念，当年房地产事务完结收入约15.99亿元，同比增加约5.72%。
2002年建立的海尔地产，2021年已更名君一控股，去掉了“海尔”的痕迹。新黄河·大鱼财经记者整理发现，在《我国房地产出售榜》中，君一控股2022年权益出售额70.7亿元、位列124名，2023年滑落至154名，权益出售额降至49.2亿元。从2023年上半年的成交金额来看，君一控股在青岛区域成交31.61亿元，位列当地第5位。构成鲜明对比的是，2019年海尔产城创（君一控股曾用名）曾位列青岛本乡房企出售榜榜首。
比海尔地产建立早两年的奥克斯地产，已跌出《2023年我国房地产企业出售TOP200排行榜》。奥克斯地产包括地产、产城等四大板块，2004年起全国扩张。2009年进入商业地产，布局宁波等8城。曾方案香港上市未果，2019年因高负债、出售下滑淡出商场。2019年营收39.62亿，同比降43%。近年拿地寥寥，最近一次为2021年在宁波的商住用地竞拍。
盘古智库高档研究员江瀚承受新黄河记者采访时表明，房地产职业进入调整期，商场竞赛剧烈，赢利空间被紧缩。许多公司发现继续深耕房地产事务难以获得继续安稳的增加，因而挑选剥离该事务以躲避危险。跟着商场环境的改变和企业本身的开展，一些公司开端从头定位自己的中心事务和开展方向。剥离房地产事务有助于这些公司会集资源开展更具竞赛优势的范畴，完结战略转型。
现在只要极少数家电巨子的地产事务没有显着缩短，乃至与同职业公司比较仍在前进，例如海信地产。在《2023年我国房地产出售榜》上，海信地产以117亿元的权益金额位列第86名，与上一年的榜单比较，前进了4个位次。
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