绍兴原水REIT聚集（反应讨论：运营增加确实定性与开展的局限性）

liukang202415小时前网友吃瓜415

来历：REITs速达

“REITs速达”对最新申报的‘’银华绍兴原水水利REIT‘’项目申报文件进行了认真学习和总结。对照监管审阅思路，对项目中一些焦点信息以及或许被问询事项进行了收拾，以资学习。首要涉及到稳妥、管道、增加性等焦点进行一些讨论。

“银华绍兴原水水利REIT”作为首单水利范畴试点项目，其演示含义较为杰出。汤浦水库作为首单水利范畴REITs财物，更检测财物的长时刻生长性。别的，作为项目的重要一个范畴“外送原水管道设备办理”在文件中鲜少提及。而且，管道归属没有明晰阐明。管道修理保护由谁来承当？未来由于管道设备给项目带来的影响亦没有提示。别的，现在时刻节点稳妥存在近一个月的空窗期，本钱原因仍是其他要素不得而知。

项目介绍：《银华绍兴原水水利封闭式根底设备证券出资基金》原始权益人有“绍兴市原水集团有限公司”、“绍兴柯桥水务集团有限公司”、“绍兴市上虞区水务出资建造有限公司”三家。基金办理人为银华基金办理有限公司。底层财物为汤浦水库，首要承当原水供给、应急确保以及泄洪调理等相关关心。项目于评价基准日2023年12月31日的商场价值为人民币162,040万元。

一、本钱办理

1、根据SPV的公司章程。SPV的办理结构如下：SPV设党委，设纪检委员1名，党委书记1名；设股东会，股东会由整体股东组成，是公司的权利顽固；设董事会，成员8人，其间，职工代表董事1人，董事每届任期三年，任期届满，可连选连任；设总经理1名，副总经理若干名，聘期三年，聘期届满，可连聘连任；公司设监事会，成员5人，其间，职工代表2人，监事任期每届三年，任期届满，可以连派连任；法定代表人由董事长担任。

从已上市的基金项目发表的财报数据来看，运营办理是期内财物价值发明力的一个重要影响要素，部分项目实践运营收入的凹凸与猜测数据比照来看，没有到达预期的项目占比也是很大的。

就本项目而言，作为首单水利REITs项目，从项目阐明书中可以看到，在过往的开展过程中汤浦水库项目财物以及人员获得了较多的证书以及相关荣誉，这也成为汤浦水库财物价值的加分项。仅就项目运营方式而言，存续期间运营办理人关于财物发明价值的提高关联性还需求更多调查。

2、需承当的应急确保关心包含：汤浦水库安全运转与应急办理要求，确保遵守防洪、水资源、水生态等方面的调度，有用防备运营危险，确保公共利益。

需求进一步阐明前史上应急确保关心产生的时刻、投入的资源规划以及本钱；相应补助收入规划；应急确保关心制度、人员组织以及危险缓释办法。

3、评价猜测时，项目给出的修理费及资赋性更新开销多年均匀值为1,555.76万元，高于汤浦水库前史年度多年均匀年开销1,512.00万元，高于根据原水利电力部、财政部颁布的《水利工程办理单位水利工程部分固定财物根本折旧率和大修费率表的告诉》核算的均匀年开销1,439.01万元。

依照项目给出的猜测未来资赋性更新开销及修理费两个数据相加，测算得出的均匀值这一开销金额均匀为1577万元/年。（当然或许数据计算上存在部分差异，需求进一步调查）

二、运营收入

1、作为供水方之一的绍兴市上虞区水务集团有限公司旗下绍兴市上虞区供水有限公司近三年理性总收入也有所差异，2021年为2.73亿，2022年为2.9亿，2023年下降至2.87亿。当然，还有一个关心需求留意，2020年因乱用商场分配位置事由被浙江省商场监督办理局处以行政处罚，这一事项有或许会导致其未来的竞争力下降的状况。绍兴市制水有限公司近三年理性总收入也有所差异，2021年为3.55亿，2022年为3.34亿，2023年下降至3.37亿。

从各分区城市居民、农村居民人均归纳日子用水水平来看，自2016年以来出现不同程度下降；别的，未供给近3年的用水状况。依照前史数据来看，确保未来安稳的增加率有较大难度。

面临未来区域改变的不确定性项目的运营收益怎么确保？

2、从供给的汤浦水库出售产品/供给劳务状况的目标来看，近三年绍兴市制水有限公司奉献收入出现继续增加，近三年奉献收入分别为11,068.03万元、11,602.23万元以及11,618.82万元。绍兴市上虞区供水有限公司有所差异，近三年奉献收入分别为5,319.95万元、5,674.08万元以及5,494.92万元。

慈溪市自来水有限公司近三年来完结供水收入出现稳步提高的状况，2021年为3.9亿，2022年为4.45亿，2023年为4.98亿。汤浦水库现在协议供水为0.73亿立方米。估计2035年时汤浦水库承当的供水需求为3.46亿立方米。由于没有近三年的数据所以未来是否可以依照预期为项目发明收益还需求继续调查。

一边是运营收入的波动性，一边是猜测出售增加确实定性；是否可以完结还需求继续调查。

仅就运营办理收入而言，项目收入来历十分单一，仅仅是靠下流需求供给原水收取流量费用，这一收入遭到下流需求所约束。所以，项目资金收回周期以及本钱管控就尤为重要，相关信息以及结算方法还需求进一步阐明。

3、猜测的2024年供水3亿立方米，理性收入约为2.525亿；从2023年实践收入到2024年的猜测收入，挨近4000万的出售收入增加，增加幅度超越21%。假定，依照正常的定价以及供水量这个数据是可以到达的。（当然，从现在供水状况来看，另一个增加关键在于慈溪方向供水收入继续安稳增加）

可是2021年供水3.2234亿立方米，供水收入2.012亿元；2022年供水3.4437亿立方米，供水收入2.089亿元；2023年供水2.5757亿立方米，供水收入2.051亿元。从绍兴制水以及上虞供水两个供水公司奉献的收入来看，2021年为1.64亿元，2022年为1.73亿元，2023年为1.71亿元。尚有部分其他收入未明晰。未来项目公司在满额下的猜测目标能否完结存在较大的检测。

三、合规

1、现有稳妥合同有用期为自2023年05月09日0时至2024年05月08日24时止。现在，项目公司正在推进本年度稳妥购买流程中，拟购买包含产业全部险、大众责任险、机器设备险等首要险种，其间产业全部险保额为17.035亿元，掩盖标的根底设备项目评价值。根据中标提名人公示，稳妥中标金额为1,075,371.24元。项目公司估计于2024年6月完结稳妥合同签署。

先来看下几个日期的节点：项目评价陈述日期为2024年6月6日，网络核对日为2024年5月30日，法令尽调基准日为2024年5月30日；原稳妥到期时刻为2024年5月8日24时；项目于2024年6月7日申报，2024年6月13日提交资料获得交易所受理。

假定在项目申报期间出现意外事件，关于首单水利REITs演示影响将是不可估量的。别的，断档期因意外事件形成财物价值下降也将会给出资者形成更多忧虑。从归纳数据剖析来看，稳妥断档期挨近一个月，在项目被交易所受理时髦处于这一状况；是什么要素形成这样的现象出现？应不该该在稳妥断档期申报？

2、到运营期届满之日，修理、重置后的机器设备估计仍具有运用价值，若绍兴原水或其指定关联方无偿受让项目公司股权，基金比例持有人无法享用设备残值处置的对价收益。以汤浦水库现在固定财物折旧计提方法进行模仿，根底设备于运营期到期后账面残值为6,901万元。

从到期财物处置方法来看，项目在存续期内发明的现金流为猜测根底，用项目猜测可以发明的必定期限内现金流量一次性获得丰厚的现金运用；逻辑上来讲这个是消耗国家一类特别财物。作为具有必定安稳性的可继续发明收入财物；在猜测其价值的时分是否应该以上限满打满算这个还需求细心酌量。

3、项目没有发表运送管线的状况，包含管线铺设方式、修理保护机制、权属方、以及未来更新改造组织等。

从汤浦水库往各下流制水公司运送原水间隔来看，间隔上虞区1公里，间隔绍兴23.5公里；期间的原水运送管道较长，不管是露天仍是暗管相对而言产生意外下需求必定的保护性开销，一旦出现相关事端形成的丢失也是较大的。

4、到本陈述出具日，绍兴市汤浦水库有限公司与绍兴银行股份有限公司资金池事务没有免除。

需求对这一事项进一步阐明，时刻以及具体关心组织。

5、关于财政目标事项，项目完好财政信息与剥离后财物信息是否应该进行比较然后验证剥离的合理性？从部分数据目标的计算以及归属项比照来看，招募阐明书文件内容存在多处含糊信息，还有多个目标堆叠，有用信息内容不能直观表现。

当然，也存在因专业壁垒导致的信息不对称性以及了解上的误差。但从监管顽固过往对项目反应定见来看，由于REITs的特别性，更着重项目要以通俗易懂的表述，完好出现项目的前史运营状况以及未来所可以发明的价值根据；逻辑合了解说明晰。所以，怎么给出资者发明杰出的阅览体会需求专业性，更需求普适性。

小结：绍兴汤浦水库作为首个水利范畴REITs试点项目，在前期申报资料预备阶段应该是下足了功夫的，项目一期工程、二期工程算计补办了16个手续；其间最重要的两个手续为《取水许可证》以及《授权运营协议》。还有包含：大坝登记证、土地运用证、压覆矿产资源等权属证明。相关部分在完善合规手续上也给予了极大的协助，作出了活跃奉献。可以说，合规性的完善是汤浦水库可以成功申报首单REITs的根底。作为首个水利范畴REITs项目，REITs速达梳理了关于项目准备阶段相关关心节点，详见《抢首单水利REITs含义严重，合理性待商场检测》。

这儿需求要点提及的是：

合规手续是在项目正式发动申报发行公募REITs后获得。

从现在商场来看，合规性关于项目申报而言是一个约束，而项目合规手续的补办也是老大难问题。这也对未来拟申报发行REITs的存量财物提出了警示，有两个方向也是需求要点完善的范畴，一个是合规手续；别的便是项目的运营办理功率。

从首单试点价值和演示作用来看，汤浦水库REITs作为首单水利范畴REITs试点项目，其财物合规性以及项目未来生长应该是有更多幻想空间的；但从项目发表的收入方式以及收回资金投入财物特点来看，项目在某种程度上存在开展的局限性。

以下几点供讨论：

1、项目仅供给原水供给，收入方式较为单一；假定未来区域人口流动性下降，工业规划趋于平稳；猜测的增加合理性是值得深入讨论的。

2、REITs商场长时刻高质量开展前提下，就项目而言，下降预期的不该该仅仅出资者，发行人也应该如此。提高的应该是价值发明才能而不是一次性交易规划。

关于商场行为而言，出资者应该下降出资期望值，而且承当专业约束下的认知局限性以及未来特别要素影响下的项目收益不及预期乃至出资亏本的或许。假如长时刻卖者坐庄，买者自傲单项挑选下影响的是商场开展的根基。

3、项目作为承当防洪、泄洪、应急确保的水利设备，前史上承当相关使用的介绍以及未来在承当使命过程中的处置机制及极点状况下的危险缓释办法没有进行充分阐明。

4、项目收入来历占比较大的是供给原水供给，即便是未来拟购入的财物“镜岭水库”也是相同特点。REITs作为盘活存量财物的东西，方针鼓舞经过REITs完结财物与资金循环中的价值表现：一方面是盘活存量财物的功效，另一方面是带动增量出资的演示，最终也是最重要的一环是财物价值的安稳增加。就这个项目而言，怎么确保安稳增加面临着较多的不确定性。

5、原稳妥到期新稳妥未收效状况下进行申报，这样的演示效应关于REITs试点而言弊大于利。

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